Dòng tiền miền Bắc đổ mạnh vào bất động sản phía Nam

nhatot 02/12/2025 Không có bình luận

Trong khoảng hai năm gần đây, thị trường bất động sản khu vực phía Nam – đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh – chứng kiến làn sóng dịch chuyển vốn mạnh từ các nhà đầu tư miền Bắc. Xu hướng “Nam tiến” này đang tạo ra những thay đổi rõ nét trên thị trường, từ mặt bằng giá, mức độ giao dịch cho đến cấu trúc dòng tiền.

Trong giai đoạn 2020 – 2024, nhiều khu vực phía Bắc chứng kiến mặt bằng giá tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà liền thổ. Tại Hà Nội, có nơi giá đất leo lên gấp 2–3 lần chỉ trong vài năm, nhưng thanh khoản lại giảm khi thị trường chững lại. Các khu vực ven đô như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay Thanh Trì đều thiết lập mức giá mới vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, khiến nhu cầu thực sụt giảm rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư F0 từng tham gia lướt sóng đã rời thị trường, tạo ra tình trạng giao dịch trầm lắng. Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm những điểm đến mới có mức giá hợp lý hơn và còn dư địa tăng giá trở thành lựa chọn của phần đông nhà đầu tư miền Bắc.

Ở chiều ngược lại, thị trường TP.HCM từ năm 2024 bắt đầu cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn 2021 – 2023 trầm lắng vì thủ tục pháp lý kéo dài và tiến độ hạ tầng chậm. Khi các vướng mắc dần được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại. Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – thị trường phía Bắc đang bước vào giai đoạn ổn định, biên độ tăng giá không còn mạnh như trước. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp lựa chọn dịch chuyển dòng vốn vào các khu vực phía Nam để tìm kiếm mức lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Một trong những động lực mạnh mẽ nhất thúc đẩy dòng vốn đầu tư “Nam tiến” là khoảng cách giá ngày càng nới rộng giữa hai thị trường. Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ trung cấp đã vươn lên mức 50 – 70 triệu đồng/m² ở các quận Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân; còn tại khu vực nội đô như Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Ba Đình, nhiều dự án đã dao động từ 70 – 120 triệu đồng/m². Ngược lại, TP.HCM vẫn giữ mức giá mềm hơn khoảng 15 – 30%, tạo nên lợi thế lớn trong mắt nhà đầu tư.

Ngay cả phân khúc đất nền – vốn là lựa chọn ưa thích của nhà đầu tư phía Bắc – tại Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai hay nhiều khu vực của TP.HCM cũng chỉ dao động khoảng 40 – 60% so với mặt bằng giá ở các vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Đông Anh, Sóc Sơn. Đáng nói, thị trường phía Nam sở hữu cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn hẳn, trải rộng từ căn hộ hạng A, hạng B đến căn hộ cho thuê, officetel, shophouse hay bất động sản công nghiệp – logistics. Trong khi đó, Hà Nội chủ yếu tập trung vào chung cư trung – cao cấp và đất thổ cư, khiến lựa chọn của nhà đầu tư bị giới hạn hơn.

Nhận định thị trường TP.HCM và lân cận

Mỗi năm TP.HCM ghi nhận thêm khoảng 200.000 – 250.000 cư dân mới, tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ trung cấp và bất động sản cho thuê. Sự gia tăng của các tập đoàn công nghệ, doanh nghiệp đa quốc gia và sự phát triển mạnh của các khu công nghiệp tại Đồng Nai, Tây Ninh… cũng kéo theo nhu cầu về nhà ở cho chuyên gia, công nhân và lao động trẻ, mở ra cơ hội đáng kể cho phân khúc BĐS thương mại và cho thuê – lĩnh vực đang được nhà đầu tư miền Bắc chú trọng. Tâm lý kỳ vọng vào sự bật tăng của thị trường phía Nam sau giai đoạn trầm lắng kéo dài 2019 – 2023 cũng là yếu tố thúc đẩy mạnh làn sóng “Nam tiến”.

Mặc khác chu kỳ phục hồi của TP.HCM diễn ra nhanh hơn nhiều khu vực khác nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, khơi thông nguồn cung và củng cố niềm tin cho thị trường. Cùng với đó, loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành hay Vành đai 4 vùng TP.HCM đang được đẩy nhanh tiến độ, tạo dư địa tăng giá lớn trong thời gian tới. Với đặc tính “nhạy sóng”, nhà đầu tư miền Bắc nhanh chóng nắm bắt cơ hội khi thị trường phía Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Nhiều chuyên gia cho rằng làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ miền Bắc vào thị trường phía Nam sẽ còn tiếp diễn trong 3 – 5 năm tới. Nguyên nhân đến từ việc mặt bằng giá tại TP.HCM và các tỉnh lân cận vẫn thấp hơn đáng kể so với Hà Nội; hạ tầng khu vực Nam Bộ bước vào giai đoạn tăng tốc; hàng loạt dự án tại TP.HCM chuẩn bị mở bán trở lại sau khi tháo gỡ pháp lý; cùng với xu hướng dịch chuyển FDI mạnh về khu vực Đông Nam Bộ. Bên cạnh đó, tâm lý của nhà đầu tư cũng bị tác động khi thị trường phía Nam được nhận định đang ở vùng đáy của chu kỳ phục hồi, mở ra cơ hội tăng trưởng trong tương lai gần.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường phía Nam sở hữu lực cầu thực rất lớn nhờ dân số trẻ, lượng lao động nhập cư dồi dào và cộng đồng chuyên gia quốc tế ngày càng mở rộng. Những yếu tố này giúp giá trị khai thác cho thuê tại TP.HCM duy trì sự ổn định, bền vững, đồng thời đảm bảo dòng vốn đầu tư có tính an toàn và dài hạn hơn.

Xu hướng đầu tư với “dòng tiền thông minh”

Thực trạng hiện nay cho thấy nhà đầu tư miền Bắc đang sự thay đổi đáng kể về tư duy và cách tiếp cận thị trường. Làn sóng “Nam tiến” không chỉ mạnh hơn về quy mô mà còn chất lượng hơn về dòng vốn khi họ chủ động nghiên cứu kỹ hạ tầng, pháp lý và khả năng tăng trưởng dài hạn, thay vì chạy theo tâm lý đám đông như trước đây. Nhờ đó, thị trường phía Nam ghi nhận sự phát triển ổn định và bền vững hơn.

Bà Võ Thị Khánh Trang – chuyên gia phân tích thị trường bất động sản – cho biết lượng giao dịch từ nhà đầu tư Hà Nội tại TP.HCM đã tăng khoảng 15 – 20% trong giai đoạn 2024 – 2025, tùy từng phân khúc. Không chỉ tăng về số lượng, khẩu vị đầu tư của họ cũng thay đổi rõ rệt khi ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, tính khai thác lâu dài và hướng đến dòng tiền thực.

Một trong những xu hướng dòng vốn lớn hiện tập trung vào khu vực phía bắc TP.HCM; các dự án pháp lý minh bạch ở Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai; đất nền khu vực hưởng lợi trực tiếp từ tuyến Vành đai 3; Vành đai 4 hay bất động sản quanh các cụm công nghiệp được xem là “dòng tiền thông minh”, thể hiện sự phân hóa rõ với nhóm đầu cơ ngắn hạn trước đây.

Khu vực Long Nguyên – trước đây thuộc Bình Dương, nay là phường Long Nguyên của TP.HCM – đang được các chuyên gia đánh giá là một trong những điểm đến nổi bật của dòng vốn “Nam tiến” trong vài năm tới. Nhiều nhận định cho rằng xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc vào khu vực này có thể duy trì mạnh mẽ trong 3–5 năm, nhờ sự hội tụ của nhiều yếu tố thuận lợi.

Hiện mặt bằng giá bất động sản tại Long Nguyên vẫn đang ở mức dễ tiếp cận so với các phường khác thuộc khu hành chính mới của TP.HCM, tạo dư địa tăng trưởng rộng cho những nhà đầu tư tìm kiếm biên độ sinh lời dài hạn. Bên cạnh đó, hạ tầng vùng đang bước vào giai đoạn tăng tốc với hàng loạt dự án giao thông liên kết trọng điểm, mở ra khả năng kết nối nhanh hơn với trung tâm TP.HCM và các đô thị vệ tinh.

Thị trường tại đây hiện cũng trở nên sôi động khi nhiều chủ đầu tư từ tầm trung đến lớn đồng loạt triển khai các dự án quy mô, tạo ra mặt bằng sản phẩm đa dạng và đón đầu nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Một số những dự án nhận được nhiều sự quan tâm là khu đô thị  Sài Gòn Land 2 nổi bật như một lựa chọn đầu tư hấp dẫn nhờ vị trí trung tâm phường Long Nguyên dễ dàng di chuyển đến các tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ 13, Vành đai 4 và trục Mỹ Phước – Tân Vạn, các khu công nghiệp lớn như Mỹ Phước, Bàu Bàng và Rạch Bắp, tạo nên lợi thế kép cho nhu cầu an cư lẫn đầu tư kinh doanh – dịch vụ.

Dự án được triển khai trên quỹ đất 18,83 ha với quy hoạch tổng thể đồng bộ, cung ứng 936 nền nhà ở đô thị, mỗi nền đều có sổ riêng. Các sản phẩm đất nền được tách sổ hoàn chỉnh ngay từ đầu đảm bảo tính minh bạch pháp lý giúp khách hàng dễ dàng giao dịch, chuyển nhượng hoặc vay vốn ngân hàng khi cần. Đồng thời toàn bộ diện tích dự án đều là đất ở đô thị, qua đó mở ra sự linh hoạt tối đa về công năng xây dựng, hạn chế rủi ro thay đổi mục đích sử dụng đất – yếu tố mà nhiều nhà đầu tư hiện nay đặc biệt quan tâm.

Hạ tầng nội khu được đầu tư theo tiêu chuẩn đô thị mới với hệ thống điện âm, nước máy đạt chuẩn, các tuyến đường phân cấp rộng từ 13 đến 33 m. Vỉa hè cây xanh được quy hoạch theo phong cách Singapore tạo nên không gian sống thông thoáng, hiện đại và phù hợp với xu hướng phát triển bền vững. Khi hoàn thiện, khu dân cư hình thành nên một cộng đồng có môi trường sống hài hòa, đảm bảo tính kết nối và giá trị tăng trưởng lâu dài.

Dự án cũng nằm trong nhóm hiếm hoi tại khu vực đã hoàn tất đầy đủ bộ khung pháp lý và hiện đang triển khai bàn giao sổ đỏ đến tay khách hàng. Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu Tư & Phát Triển Sài Gòn Land khẳng định cam kết pháp lý minh bạch 100%, đảm bảo quyền sở hữu tài sản hợp pháp và mang đến sự an tâm tối đa cho nhà đầu tư. Ảnh lễ trao sổ đợt 3 mới nhất 29/11:

Song song với các đợt trao sổ, chủ đầu tư còn tổ chức nhiều hoạt động giới thiệu giỏ hàng vị trí đẹp, số lượng giới hạn, đi kèm các chính sách hỗ trợ hấp dẫn như ưu đãi lãi suất, chiết khấu và chương trình mini game bốc thăm trúng thưởng dành riêng cho khách hàng sở hữu sản phẩm tại Sài Gòn Land 2.

Pháp lý phía Nam đã thông suốt hơn, tạo niềm tin lớn cho giới đầu tư, chính sự cải thiện pháp lý tại TP Hồ Chí Minh trong 2 năm gần đây là yếu tố quyết định khiến nhà đầu tư miền Bắc “xuống tiền”. Từ giữa 2024 đến nay, hàng loạt dự án lớn được gỡ vướng, thủ tục đất đai thông suốt hơn, tạo ra sự an tâm rất lớn cho dòng vốn từ miền Bắc, vì vậy khi thị trường phía Nam cải thiện chất lượng pháp lý, dòng tiền dịch chuyển là điều tất yếu.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp