Bất động sản – định giá tài sản trong giao dịch mua bán

nhatot 27/03/2024 Không có bình luận

Trong Việt Nam, để xác lập tài sản bất động sản (BĐS) của tổ chức hay cá nhân, các giấy tờ quan trọng bao gồm “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, trong thực tế, người đầu tư BĐS thường ít chú ý đến “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và thường không thực hiện định giá cho BĐS. PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh BĐS tại Đại học Tài chính Marketing TP Hồ Chí Minh, đã trao đổi về vấn đề này.

Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất trong định giá Bất động sản

Để định giá bất động sản (BĐS) một cách chính xác trên thị trường hiện nay, người đầu tư cần chú ý đến hai mảng vấn đề quan trọng: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong quá trình định giá, việc xác định giá trị của nhà ở và công trình trên đất cần dựa vào sự hỗ trợ từ các chuyên gia kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng và kinh nghiệm định giá của chính người đầu tư BĐS.

Tuy nhiên, quan trọng là không nên coi nhà ở là loại tài sản luôn gắn liền với đất. Thực tế, nhà ở bao gồm hai loại: Nhà ở gắn liền với đất và nhà ở di động. Do đó, quyền sở hữu nhà ở phải bao gồm cả hai loại này. Nhà ở gắn liền với đất tự nhiên được coi là BĐS, trong khi nhà ở di động chỉ là tài sản không gắn liền với đất đai.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc công nhận và quản lý nhà ở di động trở nên càng cần thiết. Tuy nhiên, định giá những giá trị hữu hình và vô hình liên quan đến đất đai là một vấn đề phức tạp và cần được quan tâm và định giá một cách chính xác để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch BĐS.

Định giá tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với đất

Để định giá chính xác tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với đất, chúng ta có thể dựa vào các quy định của Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, xác định bất động sản (BĐS) bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng.

Một trong những tài sản hữu hình quan trọng nhất và thường gắn liền với đất đai là cây cối. Mặc dù có giá trị hữu hình, nhưng cây cối lâu năm thường còn mang những giá trị vô hình như: Kỷ niệm, câu chuyện, truyền thuyết, lịch sử… liên quan đến đời sống xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều nhà đầu tư BĐS tập trung chỉ vào mảnh đất mà quên đi các tài sản khác trên đất. Để định giá chính xác giá trị tài sản trên đất, cần phải xem xét đến các yếu tố như giá trị của cây cối lâu năm, rừng cảnh quan, và tác dụng bảo vệ môi trường sinh thái. Do đó, người đầu tư cần quan tâm và đánh giá đúng giá trị các tài sản gắn liền với đất khi thực hiện định giá.

Để định giá giá trị vô hình của cây cối, rừng cảnh quan và các tài sản khác gắn liền với đất, người định giá cần nghiên cứu và xét đến các yếu tố xu hướng địa phương, quốc gia, và quốc tế về giá trị trồng cây và tạo rừng. Họ cần xác định rằng việc sở hữu các loại cây lâu năm, rừng cảnh quan đồng nghĩa với việc sở hữu BĐS, đồng thời phản ánh xu hướng tài chính xanh đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn cầu.

Người đầu tư phát triển BĐS có thể áp dụng một góc nhìn sáng tạo và chủ động để bảo vệ và tăng giá trị đất đai. Kết hợp với việc tạo lập hệ thống cây cảnh quan và cây lâm nghiệp lâu năm, người đầu tư có thể tận dụng tối đa tiềm năng của mảnh đất.

Việc chăm sóc cây cối lâu năm và gắn liền với đất không chỉ mang ý nghĩa bảo vệ môi trường mà còn góp phần tạo lập một dự án BĐS hấp dẫn. Một hệ thống cây cối, đặc biệt là những loại gỗ quý, có thể trở thành lá chắn vững chắc, bảo vệ mảnh đất khỏi những mối đe doạ. Việc sở hữu khả năng định giá tài sản gắn liền với đất và hiểu rõ giá trị, giá thị trường và giá cả của cây cối trong tổng thể cảnh quan trên đất sẽ giúp người đầu tư tự tin và chủ động hơn trong việc phát triển, sáng tạo và nâng cao năng lực quản trị rủi ro thị trường.

Nhìn nhận đất đai và các tài sản gắn liền với nó như một dự án BĐS toàn diện, người đầu tư có thể xây dựng chiến lược bền vững, tận dụng mọi cơ hội và đối mặt với thách thức của thị trường. Việc tạo lập một cảnh quan xanh và hấp dẫn trên đất cũng giúp thu hút khách hàng, tăng giá trị bất động sản và đem lại lợi nhuận cao hơn.